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Plaza 16: Examinando la crisis de la vivienda

Plaza 16: Examinando la crisis de la vivienda

Diseño original de la Propuesta. Original Proposed Design. Image courtesy Maximus Real Estate Partners, LLC.
Diseño original de la Propuesta. Original Proposed Design. Image courtesy Maximus Real Estate Partners, LLC.

La pequeña tienda de empanadas de Paula Tejada es uno de los pocos negocios que sobreviven en el Distrito de la Misión. Ubicada a una cuadra de la plaza BART entre las calles 16 y Misión, en la intersección que se ha convertido en un lugar de batalla contra la lucha por viviendas asequibles en la ciudad.

“El Distrito de la Misión es una ejemplo clásico de las transiciones que existen en muchas de la grandes ciudades”, dice Tejada, residente desde hace mucho tiempo de San Francisco y propietaria de Chile Lindo, un restaurante de cafés y empanadas.

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“Vecindarios de inmigrantes se convierten en centros donde bohemios, artistas, propietarios de pequeños negocios, y la gente se unen a trabajar para mejorar la comunidad. Cuando mejoramos, el vecindario se convierte en un sitio valioso para quienes trabajan en bienes raíces. Entonces, todos los que son parte de la comunidad se encuentran en una posición muy vulnerable y por lo general son excluidos”.

Durante los pasados 20 años, compañías de bienes raíces han construido unidades de vivienda a precio de mercado en la Misión, beneficiando a inquilinos de altos ingresos.

Al igual que Tejada, muchos residentes latinos de la Misión temen que este aumento en el desarrollo de viviendas amenace la seguridad de sus hogares y negocios.

“Antes había mucho latino”, dijo Candelario Meléndez, residente de la Misión y miembro de Causa Justa, una organización que lucha por los inmigrantes y los derechos de los inquilinos en el Área de la Bahía. “Gente que conocía, personas con las que trabajé, gente que me hacía sentir como familia — pero eso ya no se siente hoy en dia”.

El desarrollo de la plaza 16
Aunque hay muchos desarrolladores de bienes raíces en la Misión, el grupo que causa más polémica en estos momentos es Maximus Real Estate Partners, LLC.

En octubre pasado, Maximus presentó una Propuesta Preliminar de Evaluación en el Departamento de Planificación de San Francisco y anunció su plan para construir 351 unidades de condominios lujosos junto a la plaza de la estación del BART de la Calle 16. La propuesta declara las intenciones de Maximus de demoler la tienda Walgreens y varios otros edificios que rodean la plaza, entre ellos tres negocios de la Misión: Hwa Lei Mercado, Mission Hunan Restaurante y el City Club.

“Este proyecto traería las rentas de la calle Valencia hacia la calle Misión”, dijo Gabriel Medina, director de política de la Agencia de Desarrollo Económico de la Misión (MEDA) y defensor de la justicia social y económica en la Misión. “Los negocios como Hwa Lei, City Club y Hunan ya no tendrán acceso a las propiedades que están en sus rango de precios”.

En lugar de estos negocios, Maximus planea construir dos torres de diez pisos y otra de cinco pisos, cas estructuras serán diseñadas por el estudio de arquitectura Skidmore, Owings y Merrill. Maximus intenta alquilar todos menos el 12% de estas unidades a precio de mercado, lo que significa que los inquilinos tendrán que pagar entre $3,500 y $5,000 mensuales. Además, Maximus espera ganar por lo menos $1 millón de dólares por cada unidad vendida.

“Creemos que este es un gran proyecto para la comunidad”, dijo Joe Arellano, portavoz del desarrollador. “En términos de seguridad, en términos de los beneficios que traerá a [escuela cercana] la Primaria Marshall y en términos de trabajar para potencialmente ayudar con la situación de la vivienda en San Francisco –nosotros creemos que es un gran proyecto y estamos comprometidos”.

El proyecto Maximus referido está propuesto a establecerse entre los hoteles de una habitación (SROs) y viviendas asequibles. Esta zona ya densamente poblada ofrece las últimas oportunidades de domicilios para la población de bajos o sin ingresos de la Misión, y a muchas personas en la Misión les preocupa que este proyecto desplace inmediatamente a los miembros más vulnerables de la comunidad.

“Están creando enormes tensiones entre un grupo que tiene acceso a los recursos y las finanzas, y otro que no tiene el mismo acceso”, dijo Medina. “¿A dónde se irán las personas que viven en viviendas asequibles?”

Además de que afecta a las personas más pobres de la Misión, el edificio de cinco pisos propuesto literalmente dará sombra a la Escuela Primaria Marshall, disminuyendo el acceso a la luz solar para los niños. Aunque Maximus ha ofrecido elevar el patio de la escuela para mantener el nivel de sombra donde se encuentra actualmente, muchos padres argumentan que un parque infantil elevado destruiría el existente espacio verde en la zona de juegos entre los árboles y el jardín.

“Si la zona de juegos es elevada, vamos a perder esas zonas verdes y nunca vamos a ser capaces de tener otros adicionales”, dijo Susan Cieutat, una madre que ha hablado con los desarrolladores en varias de las reuniones de la PTA de la escuela. “Así que no es una opción deseable la que están ofreciendo”.

Diseño original de la Propuesta. Original Proposed Design. Image courtesy Maximus Real Estate Partners, LLC.
Diseño original de la Propuesta. Original Proposed Design. Image courtesy Maximus Real Estate Partners, LLC.

Parkmerced como precedente
Aunque nadie puede predecir exactamente cómo el proyecto propuesto de Maximus en las calles 16 y Misión va a transformar el barrio, un posible ejemplo se puede encontrar en Parkmerced, un vecindario histórico compuesto de casas pequeñas y torres ubicadas cerca de la estación Daly City del BART.

Parkmerced sigue siendo uno de los primeros desarrollos habitacionales orientado con el transporte público de San Francisco y representa una de las últimas viviendas asequibles de alta densidad y con espacio abierto en la ciudad.

Parkmerced también es la única oficina conocida de Maximus Real Estate.

“El objetivo de Maximus es hacer las máximas ganancias en estos sitios”, dijo Aaron Goodman, quien es miembro de la organización del medio ambiente urbano de San Francisco Tomorrow y un experto en Parkmerced. “Son un grupo de inversión. Se basan en la compra de propiedades a precios bajos para su posterior venta a precios elevados, y no están basados en las necesidades ni beneficios de la comunidad”.

El hombre a cargo de Maximus, llamado Robert Rosania, es el ex director ejecutivo de Gestión Stellar con sede en Nueva York y el dueño actual de Parkmerced. Después de décadas cambiando la propiedad, Rosania tomó el control sobre Parkmerced y vendió gran parte de la propiedad a la Universidad Estatal de San Francisco. Rosania ahora tiene pendiente la aprobación de un permiso que le dejaría llevar a cabo un proyecto que aniquilará todas las casas de baja altura en Parkmerced, sustituyéndolas por edificios de 3-4 y 4-8 pisos, con rentas a precio de mercado.

Como cualquier otra gran ciudad, San Francisco siempre tendrá prácticas inmobiliarias fraudulentas. Lo que es más preocupante, dicen activistas y académicos, es la preocupante realidad de que la ciudad se ha quedado finalmente sin tierra disponible para construir nuevos desarrollos de viviendas asequibles.

“¿Dónde y cómo se puede desarrollar densidad de población que corrija los problemas que tenemos en una ciudad?” preguntó Goodman. “Sólo tenemos el terreno que se pueda desarrollar”.

Oferta y demanda
Stephen Menendian, profesor en el Haas Institute de Berkely, y autoridad académica en el tema de vivienda accesible, dijo que la crisis de vivienda está basada en la oferta y demanda.

“Existe una tensión entre la necesidad de nuevas unidades habitacionales y el deseo de que cese la escalada en sus costos”, dijo Menendian. Si no tienes nuevas viviendas, entonces los precios en el mercado continuarán incrementando debido a que la demanda está sobrepasando por mucho el suministro”.

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De acuerdo a Menendian, el alza en los precios de la vivienda no sólo afectará a los residentes locales, sino que también incrementará la renta de los negocios circunvecinos

“El valor de las propiedades y sus alrededores seguirá subiendo”, explicó Menendian. Podría ser el caso de que nadie sea desplazado por la demolición de un Walgreens, pero ese tipo de pensamiento ignora los efectos de la propiedad y vivienda en esa comunidad, sin mencionar el cambio en la comunidad misma.

Es casi inevitable que paulatinamente haya desplazamientos en estos barrios hasta que la gente no pueda costear los precios”.

El impacto potencial que el Proyecto de Maximus tiene sobre el Distrito de la Misión ha impulsado a los residentes a ponerse en acción. Cerca de 50 organizaciones comunitarias se han unido bajo la bandera de lucha de la Coalición Plaza 16 demandando, entre otras cosas, que Maximus se comprometa a ser más transparente con el proyecto.

“El proceso que hasta ahora hemos visto es que el desarrollador ha llevado a cabo varias pequeñas reuniones”, dijo Gabriel Medina, cuya organización MEDA pertenece a la coalición. “Queremos asegurarnos de que lo que sea que vaya a impactar en uno de los más tradicionales barrios de clase trabajadora en San Francisco, incluya a todos y sea para todos, no solo de un grupo o entidad”.

A pesar de las preocupaciones de la coalición, Maximus ha insistido en estar dedicado a asegurar transparencia conforme avance el proyecto.

“No vamos a trabajar en el vacío”, dijo Arellano. “Planeamos estar en constante contacto con los diferentes actores y nada avanzará hasta no tener aseguradas todas las variables requeridas”.

Independientemente de que Maximus mantenga o no su compromiso de transparencia, el desarrollador continuará enfrentándose a una fuerte oposición por parte de la Coalición Plaza 16.

“Ellos miran a la calle 16 y Misión y ven indigentes, suciedad y crimen”, dijo Cieutat, partidario de la coalición. “La gente que vive en la Misión la ve como un barrio accesible y con una comunidad de fuerte presencia latina”.

El sábado 4 de octubre la coalición realizará una marcha en las calles 24 y York a las 2 de la tarde, que luego avanzará hacia la plaza de la estación del BART de la calle 16. Miembros de la comunidad y organizaciones se reunirán ahí para hablar sobre las fuerzas de este proyecto inmobiliario que están volviendo irreconocibles los barrios viejos de San Francisco.

“Hemos perdido algo que es como un tesoro”, dijo Tejada. “Y en esta nueva ola de total desolación, seguimos perdiendo todo lo que nos hace una ciudad sofisticada”.

Story by: J.B. Evans

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